Saznajte zašto dogovorena kirija nije uvek vaš ukupan trošak, ko prijavljuje porez i kojih pet grešaka treba izbeći pre prve isplate.
Dogovorili ste zakup poslovnog prostora za 60.000 dinara mesečno. Vlasnik očekuje da mu upravo toliko legne na račun. Vi ste u budžetu odvojili 60.000 dinara i mislite da je računica završena.
Međutim, u primeru u kojem firma iznajmljuje prostor od fizičkog lica, uz normirane troškove od 25% i bez PDV-a, 60.000 dinara neto zakupnine znači ukupan izdatak od 70.588,24 dinara. Razlika je porez koji takođe treba obračunati i platiti.
Porez na zakup nepokretnosti koji ostvaruje fizičko lice obračunava se po stopi od 20%, na osnovicu umanjenu za normirane troškove od 25%. Efektivno, to je 15% bruto zakupnine — ne 15% iznosa koji vlasnik želi da dobije nakon poreza.
Zato prvo pitanje nije samo „Kolika je kirija?“, već: „Da li je dogovorena zakupnina bruto ili neto?“
U nastavku ćete videti kako se računa porez, ko podnosi prijavu, koji rokovi važe i šta treba proveriti pre nego što novac ode sa računa.
Na koji zakup se ova pravila odnose?
U ovom tekstu pod izrazom „porez na zakup“ govorimo prvenstveno o porezu na prihode fizičkog lica od izdavanja nepokretnosti: stana, kuće, lokala, kancelarije, garaže ili zemljišta. Zakupodavac izdaje nepokretnost i ostvaruje prihod, dok zakupac koristi prostor i plaća zakupninu.
Primeri obračuna odnose se na fizičko lice koje izdaje sopstvenu nepokretnost, izvan oporezivanja samostalne delatnosti, uz priznavanje normiranih troškova od 25%. Ne obuhvataju PDV.
Nemojte istu računicu automatski primenjivati kada prostor izdaje firma, kada je prihod deo samostalne delatnosti ili kada je reč o ugostiteljskom smeštaju. Za te situacije postoje druga pravila.
Pravni okvir možete pronaći u Zakonu o porezu na dohodak građana na sajtu Ministarstva finansija, posebno u odredbama o prihodima od nepokretnosti.
Koliki je porez na zakup: zašto se pominju i 20% i 15%?
Oba procenta mogu biti tačna, ali ne predstavljaju isto.
Zakonska poreska stopa je 20%. Kada se priznaju normirani troškovi od 25%, porez se obračunava na preostalih 75% bruto prihoda.
Računica zato izgleda ovako:
Porez = bruto zakupnina × 75% × 20%
Odnosno:
Porez = bruto zakupnina × 15%
Na primer, za bruto zakupninu od 100.000 dinara, osnovica iznosi 75.000 dinara, a porez 15.000 dinara.
Normirani troškovi služe za umanjenje poreske osnovice. Oni nisu dodatnih 25% koje zakupac posebno plaća vlasniku.
Ključ je u tome na koji iznos primenjujete procenat. Kada pođete od neto zakupnine, potrebno je prvo izračunati bruto iznos.
Bruto ili neto zakupnina: jedna razlika koja menja celu računicu
Bruto zakupnina sadrži porez. Neto zakupnina je iznos koji vlasniku ostaje posle poreza.
U narednim primerima zakupac je firma ili preduzetnik koji isplaćuje zakupninu fizičkom licu. Primenjuju se normirani troškovi od 25%, bez PDV-a i drugih ugovorenih naknada.
Ugovorili ste 60.000 dinara bruto: vlasniku ostaje 51.000 dinara
Kada dogovoreni iznos već sadrži porez, nema dodatnog uvećavanja bruto zakupnine.
| Stavka obračuna | Iznos |
|---|---|
| Bruto zakupnina | 60.000,00 dinara |
| Normirani troškovi: 25% | 15.000,00 dinara |
| Poreska osnovica | 45.000,00 dinara |
| Porez: 20% na osnovicu | 9.000,00 dinara |
| Neto iznos za vlasnika | 51.000,00 dinara |
Zakupac isplaćuje vlasniku 51.000 dinara, a na ime poreza uplaćuje 9.000 dinara.
Ukupan izdatak za zakupninu i pripadajući porez iznosi 60.000 dinara.
Vlasnik traži 60.000 dinara neto: zakup vas košta 70.588,24 dinara
Ovde je dogovor drugačiji: vlasnik želi da mu nakon poreza ostane 60.000 dinara.
Za preračun koristite formulu:
Bruto zakupnina = neto zakupnina ÷ 0,85
U ovom primeru:
60.000 ÷ 0,85 = 70.588,24 dinara
Porez je razlika između bruto i neto iznosa:
70.588,24 − 60.000 = 10.588,24 dinara
| Kome se plaća? | Iznos |
|---|---|
| Vlasniku prostora | 60.000,00 dinara |
| Na ime poreza | 10.588,24 dinara |
| Ukupno | 70.588,24 dinara |
Nije pravilno da na 60.000 dinara neto samo dodate 15%. Neto iznos predstavlja 85% bruto zakupnine, pa do bruto iznosa dolazite deljenjem sa 0,85.
Koliko treba da izdvojite za različite neto zakupnine?
| Neto zakupnina za vlasnika | Porez na zakup | Ukupna bruto zakupnina |
|---|---|---|
| 30.000,00 dinara | 5.294,12 dinara | 35.294,12 dinara |
| 50.000,00 dinara | 8.823,53 dinara | 58.823,53 dinara |
| 60.000,00 dinara | 10.588,24 dinara | 70.588,24 dinara |
| 100.000,00 dinara | 17.647,06 dinara | 117.647,06 dinara |
Iznosi su zaokruženi na dve decimale. Tabela važi za opisani režim oporezivanja i ne uključuje režije, PDV ili druge naknade.
Za dodatnu proveru dostupan je zvanični kalkulator poreza na zakup Poreske uprave.
Pre potpisivanja proverite da li je dogovor jasno prenet u ugovor o zakupu. Nemojte ostaviti da vlasnik pod istim iznosom podrazumeva neto prihod, a zakupac ukupan trošak.
Ko plaća porez na zakup: vlasnik prostora ili zakupac?
Poreski obveznik je fizičko lice koje ostvaruje prihod od zakupa. Međutim, kada zakupninu isplaćuje firma ili preduzetnik, obračun, prijavu i uplatu poreza obavlja isplatilac.
Kod uobičajenih domaćih odnosa razlika izgleda ovako:
| Ko iznajmljuje prostor od fizičkog lica? | Ko obračunava i uplaćuje porez? | Prijava |
|---|---|---|
| Domaće pravno lice | Pravno lice kao isplatilac | PPP-PD |
| Preduzetnik, uključujući paušalca | Preduzetnik kao isplatilac | PPP-PD |
| Drugo fizičko lice, bez obaveze poreza po odbitku | Zakupodavac samooporezivanjem | PP OPO |
Ovu razliku Poreska uprava objašnjava u svojim odgovorima na najčešća poreska pitanja.
Firma ili preduzetnik plaća zakup: prijavu pripremite pre uplate
Kada firma ili preduzetnik isplaćuje zakupninu fizičkom licu u ovom režimu, PPP-PD prijava podnosi se pre isplate prihoda, a porez po odbitku obračunava se i plaća prilikom isplate.
Praktično, prvo proverite ugovor i pripremite obračun, zatim podnesite prijavu, pa izvršite isplatu vlasniku i uplatu poreza.
Sačuvajte ugovor, obračun, poresku prijavu i dokaze o plaćanju. Za objašnjenje obrasca i postupka pogledajte vodič za PPP-PD poresku prijavu.
Izdajete stan građaninu: rok pratite od naplate, ne od potpisa
Kada zakupac nema obavezu obračuna poreza po odbitku, zakupodavac podnosi PP OPO prijavu i sam plaća porez.
Rok je 30 dana od ostvarivanja prihoda, za svaki pojedinačno ostvareni prihod. Potpisan ugovor ne zamenjuje prijavu, niti se sve mesečne zakupnine prijavljuju tek jednom na kraju godine.
Ako zakupninu primate mesečno, organizujte evidenciju naplate tako da za svaku uplatu možete da pratite odgovarajući rok.
Tehnička pomoć dostupna je kroz uputstva i obrasce Poreske uprave, a praktičan pregled pristupa portalu nalazi se u našem vodiču za ePorezi prijavu i poreske obrasce.
Plaćate režije ili radove umesto vlasnika? Proverite da li time povećavate zakupninu
Iznos uplaćen vlasniku nije uvek jedini iznos važan za porez.
U prihod od zakupnine može da uđe i vrednost obaveza i usluga koje je zakupac preuzeo. Izuzeti su troškovi nastali tokom zakupa koji zavise od obima potrošnje zakupca, poput električne energije i telefona.
Zato račun za struju koju ste potrošili nije isto što i obaveza vlasnika koju izmirujete umesto njega.
Posebnu proveru zaslužuje dogovor: „Sredićete prostor, pa nekoliko meseci nećete plaćati kiriju.“ Nemojte unapred zaključiti da nema prihoda samo zato što nema novčane uplate — prvo utvrdite da li radovi predstavljaju ugovorenu naknadu za korišćenje prostora.
Preporuka je da u ugovoru odvojeno navedete zakupninu, troškove potrošnje i ostale obaveze. Formulacija „zakupac snosi sve troškove“ nije dovoljno precizna za pripremu pouzdanog obračuna.
Možete li umesto 25% koristiti stvarne troškove?
Da. Zakupodavac može zahtevati priznavanje stvarnih troškova nastalih pri ostvarivanju i očuvanju prihoda, uz odgovarajuće dokaze.
Stvarni troškovi priznaju se umesto normiranih, a ne kao dodatno umanjenje preko normiranih 25%.
Pre izbora ovog načina obračuna proverite dokumentaciju i postupak priznavanja. Nije dovoljno samo navesti da ste imali ulaganja u nepokretnost.
Porez na zakup poslovnog prostora i PDV: kada jedan obračun nije dovoljan?
Porez na prihod od zakupnine i PDV nisu isti porez. PDV tretman zavisi od poreskog statusa zakupodavca i vrste i namene prometa. Važno je proveriti i ko je poreski dužnik.
Poslovni prostor: kada se obračunava 20% PDV-a?
Kada obveznik PDV-a pruža oporezivu uslugu izdavanja poslovnog prostora, primenjuje se opšta stopa od 20%.
Sama činjenica da je zakupac obveznik PDV-a ne znači da se PDV dodaje na zakupninu koju naplaćuje domaći zakupodavac koji nije obveznik PDV-a.
Širi pregled pravila nalazi se u vodiču PDV u Srbiji.
Stan za stanovanje: oslobođenje od PDV-a nije oslobođenje od svih poreza
Zakup stana koji se koristi za stambene potrebe oslobođen je PDV-a bez prava na odbitak prethodnog poreza. Stan koji se koristi kao kancelarija ne treba automatski podvesti pod ovo oslobođenje.
To što na zakup nema PDV-a ne ukida porez na prihod fizičkog lica od zakupnine. Ove obaveze proveravaju se odvojeno.
Relevantne odredbe možete proveriti u Zakonu o porezu na dodatu vrednost na sajtu Ministarstva finansija.
Prostor izdaje firma? Nemojte automatski obračunati 15% zakupnine
Kada vaša firma plaća zakup drugom domaćem DOO, ne primenjuje se obračun poreza na prihod fizičkog lica samo zato što se uplata zove „zakupnina“. Režim iz prethodnih primera odnosi se na prihod fizičkog lica, a ne na prihod pravnog lica.
U takvom odnosu proverite ugovor, račun, PDV tretman i dokumentovanje transakcije. Za odnose obuhvaćene elektronskim fakturisanjem relevantan je i vodič o e-fakturama i SEF-u.
Kod preduzetnika kao zakupodavca takođe prvo utvrdite u kom poreskom režimu ostvaruje prihod od izdavanja. Nije dovoljno da ga posmatrate samo kao fizičko lice.
Izdajete prostor svom DOO? Proverite i cenu, ne samo porez
Kod zakupa između vlasnika i njegovog DOO preporučujemo dodatnu proveru tržišnosti zakupnine i eventualnih obaveza u vezi sa povezanim licima.
Za početak pogledajte vodič o transfernim cenama i povezanim transakcijama.
Pripremite ugovor, obrazloženje poslovne potrebe za prostorom i dokumentaciju koja pokazuje kako ste odredili cenu. Bolje je ta pitanja razjasniti pre početka isplata nego naknadno tražiti obrazloženje za već izvršene uplate.
Već plaćate porez na imovinu? To ne zamenjuje porez na zakup
Porez na imovinu i porez na prihod od izdavanja nepokretnosti predstavljaju različite obaveze.
Prvi je vezan za zakonom određena prava i druge osnove na nepokretnosti, a drugi za prihod od njenog izdavanja. Zato vlasnik koji izdaje prostor može imati obe obaveze.
Drugim rečima, plaćeno rešenje za porez na imovinu nije potvrda da je izmiren i porez na naplaćenu zakupninu.
Porez na zakup: 5 grešaka koje mogu da pokvare obračun
1. Dogovorite cenu, ali ne napišete da li je bruto ili neto
U našem primeru razlika između 60.000 dinara bruto i 60.000 dinara neto menja ukupan izdatak za 10.588,24 dinara.
Preporuka: u ugovoru jasno navedite iznos za vlasnika i način obračuna pripadajućeg poreza.
2. Na neto zakupninu samo dodate 15%
Ako vlasnik traži 60.000 dinara neto, porez u prikazanom obračunu nije 9.000 dinara.
Rešenje: neto zakupninu podelite sa 0,85, pa od dobijenog bruto iznosa oduzmite neto.
3. Prvo izvršite isplatu, a tek onda pošaljete ugovor knjigovođi
Kod poreza po odbitku PPP-PD prijava ide pre isplate.
Preporuka: dostavite ugovor i podatke za obračun pre nego što pripremite nalog za plaćanje.
4. Sve što zakupac plaća nazovete režijama
Troškovi sopstvene potrošnje i obaveze preuzete umesto vlasnika ne moraju imati isti poreski tretman.
Preporuka: razvrstajte svaku ugovorenu obavezu i proverite da li ulazi u prihod od zakupnine.
5. Pretpostavite da jedna prijava pokriva ceo ugovor
Kod samooporezivanja obaveza prati pojedinačno ostvareni prihod, a kod poreza po odbitku pojedinačnu isplatu.
Preporuka: vodite evidenciju naplate odnosno isplate, prijava i uplata poreza tokom celog trajanja zakupa.
Najčešća pitanja: šta još treba razjasniti pre isplate?
Da li paušalac plaća porez kada iznajmljuje lokal od fizičkog lica?
Da. Paušalno oporezivanje sopstvene delatnosti ne ukida obavezu koju preduzetnik ima kao isplatilac zakupnine fizičkom licu. U opisanom režimu obračunava i plaća porez po odbitku i podnosi PPP-PD prijavu.
Da li se na zakupninu obračunavaju doprinosi?
Na prihod fizičkog lica od izdavanja nepokretnosti u opisanom režimu ne obračunavaju se doprinosi kao na zaradu. To ne treba mešati sa prihodima i obavezama po osnovu samostalne delatnosti.
Kako se računa porez ako prostor izdajete u podzakup?
Kod fizičkog lica koje zakupljenu nepokretnost dalje izdaje, osnovicu predstavlja razlika između zakupnine koju ostvaruje i zakupnine koju plaća zakupodavcu. Na tu osnovicu primenjuje se stopa od 20%.
Na primer, ako zakupnina koju ostvarujete iznosi 70.000 dinara, a zakupodavcu plaćate 50.000 dinara, razlika je 20.000 dinara. Porez na tu osnovicu iznosi 4.000 dinara.
Zato ne treba automatski računati 15% od ukupne zakupnine naplaćene podzakupcu.
Da li ista računica važi za „stan na dan“?
Ne treba je automatski primenjivati. Prihodi od ugostiteljskog smeštaja koji potpadaju pod poseban zakonski režim razlikuju se od običnog zakupa nepokretnosti. Pre obračuna utvrdite koju vrstu usluge pružate.
Može li zakupnina da stvori i obavezu godišnjeg poreza?
Da. Oporezivi prihod od nepokretnosti uzima se u obzir pri utvrđivanju godišnjeg poreza na dohodak građana, uz propisana umanjenja.
Dodatna obaveza zavisi od ukupnog relevantnog dohotka i praga za konkretnu godinu. Zato uredno plaćen porez na pojedinačne zakupnine ne znači da provera godišnjeg poreza nije potrebna.
Pre prve uplate proverite trošak — ne tek kada novac ode
Za dobar dogovor o zakupu nije dovoljno znati cenu prostora. Potrebno je znati koliko ostaje vlasniku, koliko ide na porez i koje dodatne obaveze preuzimate.
Knjigovođi pre prve isplate dostavite ugovor, podatke o zakupodavcu, dogovoreni bruto ili neto iznos, dinamiku plaćanja i opis dodatnih troškova ili ulaganja. Posebno naglasite plaćanje unapred, podzakup ili povezanost ugovornih strana.
Bolje je proveriti jednu računicu pre potpisa nego svakog meseca plaćati trošak koji niste planirali.
Za podršku u vođenju poslovanja pogledajte naše knjigovodstvene usluge ili pošaljite upit agenciji Pitaj knjigovođu. U upitu navedite ko izdaje prostor, ko ga zakupljuje i da li je zakupnina ugovorena bruto ili neto.
