Ugovor o zakupu štiti obe strane samo kad tekst pokrije realne situacije. Sporne tačke retko nastanu oko cifre. Sporne tačke nastanu oko detalja: šta ulazi u zakupninu, ko plaća kvar, kad važi otkaz, kako izgleda primopredaja, ko snosi poreze.
Zakon daje okvir, ali dobar ugovor zatvara rupe. Zakon o obligacionim odnosima definiše zakup kao predaju stvari na upotrebu uz naknadu i obavezu vraćanja po prestanku.
Identitet strana i opis nepokretnosti
Najviše problema krene rano. Jedna strana potpiše kao fizičko lice, a zakup koristi firma. Druga strana upiše pogrešnu adresu ili ne navede tačanu adresu. U sporu, svaka nepreciznost postane municija za lose odnose.
Kada pravno lice zakupljuje nepokretnost od fizičkog lica, odnos dobija i poresku dimenziju koja se ne sme zanemariti. Ugovor mora jasno da navede da zakup koristi firma, uz puni naziv, PIB i matični broj, jer se zakupnina tada evidentira kao poslovni trošak.
Fizičko lice kao zakupodavac ostvaruje prihod od izdavanja nepokretnosti i ima obavezu prijave poreza u roku od 30 dana od zaključenja ugovora putem obrasca PP OPO, uz primenu stope od 20% na oporezivi prihod posle priznatih normiranih troškova od 25%, prema pravilima Poreska uprava Republike Srbije.
U praksi se često dogovara da firma obračuna i uplati porez u ime fizičkog lica, ali takav model mora biti precizno regulisan ugovorom kako ne bi došlo do dvostrukog ili propuštenog plaćanja.
Pored poreza, bitno je urediti način plaćanja isključivo preko računa, definisati da li je zakupnina izražena u bruto ili neto iznosu i obezbediti validnu dokumentaciju radi knjiženja troška u poslovnim knjigama firme. Upravo tu knjigovođa ima ključnu ulogu, jer proverava poreski tretman, rokove, način evidentiranja i smanjuje rizik od kazni i zateznih kamata.
U ugovoru treba jasno da stoji:
Primer iz prakse: Zakupac uzme stan za život, pa u stanu napravi kancelariju. Komšije se žale. Zakupodavac tvrdi da se menja namena i traži raskid. Jedna rečenica o dozvoljenoj nameni spreči višemesečnu svađu.
Knjigovođa tu pomaže već u startu. Pitanje ko plaća često zavisi od toga ko koristi. Pravno lice traži drugačiju dokumentaciju i evidencije. Fizičko lice ulazi u režim poreza na prihod od izdavanja nepokretnosti.
Trajanje zakupa i logika produženja
Zakup na određeno vreme deluje jasno. Zakup na neodređeno vreme deluje fleksibilno. U praksi oba modela imaju rizike koje za posledicu mogu imati svadju izmedju dve strane.
Kod zakupa stana, pravila o otkazu i otkaznom roku imaju posebnu zaštitu. Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada otkazni rok ne sme biti kraći od 90 dana, pa ugovor ne može skratiti zaštitu zakupca.
Ugovor treba da kaže šta se dešava posle isteka roka. Paragraf objašnjava i situaciju kada zakupac nastavi da koristi stan posle isteka, a zakupodavac ne prigovori, pa nastaje novi zakup na neodređeno vreme pod istim uslovima.
Primer iz prakse: Strane se dogovore na 12 meseci. Posle 12 meseci niko ne potpiše aneks. Zakup se nastavi u tišini. Posle par meseci nastane spor oko povećanja zakupnine. Jasna klauzula o produženju i aneksu reši problem pre nastanka.
Zakupnina, valuta, indeksacija, kašnjenje
Zakupnina mora biti konkretna. Način plaćanja mora biti konkretan. Rok mora biti konkretan. U suprotnom nastaju priče o dogovoru i uobičajenoj praksi.
Ono što se Vama podrazumeva ne znači da se podrazumeva i drugoj strani. Zato je veoma važno da se sve jasno i precizno definiše ugovorom.
Kod poslovnog zakupa često se koristi indeksacija. Inflacija, kurs, dogovoreni rast, sve se viđa u praksi. Vodiči za poslovni zakup često naglašavaju važnost klauzule o promeni zakupnine i jasnog prikaza dodatnih troškova.
Kašnjenje plaćanja zaslužuje posebnu pažnju. Ugovor treba da opiše posledice kašnjenja. Opomene, rok za izmirenje, kamata, pravo raskida. U realnom životu, zakupodavac želi brz mehanizam.
Zakupac želi razuman rok.
Primer iz prakse: Zakupac kasni 10 dana jer mu kasni uplata klijenta. Zakupodavac odmah preti iseljenjem. Ugovor sa razumnim grace period i jasnim koracima smiri situaciju.
Knjigovođa pomaže kod poslovnog zakupa kroz dokumentaciju. Račun, ugovor, dokaz o plaćanju, knjiženja, usklađivanje troškova. Bez uredne dokumentacije, trošak zakupa često postane poreski rizik.
Depozit i šta tačno pokriva
Depozit skoro uvek postoji. Problem nastane kad ugovor ne kaže šta depozit pokriva i kad se depozit pojede bez kriterijuma.
Advokatske analize zakupa često navode depozit kao standardno obezbeđenje, uz napomenu da depozit služi za zaštitu kod štete ili neplaćanja.
Ugovor treba da definiše:
Primer iz prakse: Zakupodavac zadrži depozit zbog krečenja. Zakupac tvrdi da je stan predat sveže okrečen. Bez početnog popisa stanja i fotografija, spor postane emotivan i skup.
Primopredaja i zapisnik kao ključni dokaz
Primopredaja deluje kao formalnost. U sporu postane najvažniji papir.
Zapisnik treba da opiše stanje zidova, podova, sanitarija, uređaja, broj ključeva, brojila, kao i sitne nedostatke. Zapisnik treba da ima datum. Takodje da ga potpišu obe strane.
Primer iz prakse: Uređaj za grejanje prestane da radi posle mesec dana. Zakupodavac tvrdi da je kvar nastao zbog lošeg korišćenja. Zakupac tvrdi da je uređaj bio dotrajao. Jedna stavka u zapisniku sa napomenom stariji uređaj, radi uz povremeno gašenje menja tok razgovora.
Troškovi režija, održavanje i popravke
Najčešća svađa nastane oko pitanja ko plaća. Struja, infostan, internet, dimnjačar, servis klime, zamena bojlera, hitne intervencije. Ugovor treba da prati logiku.
Jedan praktičan model je podela po prirodi troška:
Primer iz prakse: Pukne crevo na dovodu vode u kuhinji. Nastane šteta. Zakupodavac tvrdi ti si koristio. Zakupac tvrdi deo je star. Ugovor koji traži hitnu prijavu kvara i poziv servisa u roku od 24 sata smanji štetu i prekine raspravu.
Kod poslovnog prostora često se pojavi i tema adaptacija. Pregradni zidovi, klima, reklama na fasadi. Praksa pokazuje sporove oko saglasnosti zakupodavca i pitanja ko vraća prostor u prvobitno stanje.
Otkaz i raskid
Otkazni rok mora biti jasan. ZOO poznaje opšti otkazni rok kod zakupa bez roka i navodi 8 dana, uz pravilo da se otkaz ne daje u nevreme. Posebni propisi kod zakupa stana uvode duži rok.
Za stan, pravilo o minimumu od 90 dana otkaznog roka štiti zakupca. Za druge situacije, ugovor često postavi rok i proceduru.
Ugovor treba da razlikuje:
Primer iz prakse: Zakupac prestane da plaća tri meseca. Zakupodavac želi hitan raskid. Ugovor bez jasne raskidne klauzule oteža postupak. Ugovor sa jasnim uslovom dve neplaćene zakupnine uz opomen“ ubrza rešenje.
Porez i prijave – deo koji ljudi preskoče
View this post on Instagram
Kod izdavanja nepokretnosti fizičko lice ulazi u obavezu prijave i plaćanja poreza. Poreska uprava navodi stopu od 20% na prihod od izdavanja sopstvenih nepokretnosti, uz normirane troškove 25% za oporezivi prihod.
Poreska uprava navodi i obavezu podnošenja prijave PP OPO u roku od 30 dana od zaključenja ugovora, uz prilaganje ugovora. Poreska uprava ima i kalkulator za obračun poreza na zakup, koristan za brzu proveru obaveze.
Primer iz prakse: Zakupodavac primi zakupninu na ruke godinu dana. Posle toga želi kredit pa mu treba dokaz o prihodima i uredne prijave. Naknadno sređivanje prijava ume da bude stresno, skupo, uz rizik kamata.
Knjigovođa tu pravi razliku. Knjigovođa proveri režim oporezivanja, rokove, način evidencije uplata, dokaznu dokumentaciju, kao i opciju stvarnih troškova kad ima smisla, jer Poreska uprava dozvoljava izbor uz dokaze.
Klauzule koje često spasu odnos
Nekoliko rečenica u ugovoru često spreči konflikt. Ne treba dugačak tekst. Treba precizan tekst.
Dobro prolaze klauzule o:
Gde knjigovođa konkretno pomaže
Ugovor o zakupu ima pravni deo. Ugovor o zakupu ima i finansijski deo. Poreski deo često bude odlučujući.
Knjigovođa može da preuzme:
Za kraj
Ugovor o zakupu treba da bude kratak, ali tvrd. Tekst treba da pokrije realne kvarove, realna kašnjenja, realne otkaze i realne poreze. Najskuplje greške nastanu kod sitnica koje niko ne napiše.
Ako planirate zakup stana ili poslovnog prostora, javite se knjigovodstvenoj agenciji pre potpisa. Pregled ugovora i poreskih obaveza često uštedi mesece nervoze i nepotrebne troškove.
Zakažite sastanak i dobićete jasan plan: šta treba dopuniti u ugovoru, šta prijaviti, šta arhivirati, kako uredno voditi uplate i evidencije.
