Kupovina nekretnine preko firme može biti odlična poslovna odluka. Firma dobija svoju kancelariju, lokal, magacin, proizvodni prostor ili nekretninu koju će izdavati i od nje ostvarivati prihod.
Problem nastaje kada se kupovina posmatra samo ovako:
„Firma ima novac, bolje da kupimo nekretninu nego da novac stoji na računu.“
To nije dovoljna računica.
Najskuplja pitanja obično dolaze tek posle kapare:
„Da li možemo da odbijemo PDV?“
„Može li vlasnik povremeno da koristi stan?“
„Da li cela kupovna cena odmah ide u trošak?“
„Šta se dešava kada nekretninu jednog dana prodamo?“
Tada je često kasno da se poreski tretman popravi, jer su prodavac, cena, ugovor i način plaćanja već određeni.
Zato se kupovina nekretnine preko firme ne analizira posle overe ugovora. Analiza se radi pre predugovora, a najkasnije pre uplate kapare.
Najkraći odgovor
Firma može da kupi stan, poslovni prostor, lokal, magacin, zemljište ili drugi objekat.
Ali treba odmah razumeti nekoliko stvari:
- nekretnina kupljena preko DOO-a pripada društvu, a ne njegovom vlasniku;
- kupovna cena ne postaje automatski trošak u godini kupovine;
- PDV se ne odbija samo zato što je iskazan na računu;
- privatno korišćenje prostora firme nije poreski neutralno;
- kupovina utiče na likvidnost, bilans stanja i kreditnu sposobnost;
- izdavanje i kasnija prodaja otvaraju nova poreska pitanja.
Drugim rečima, nekretnina može da ojača firmu, ali može i da joj zaključa novac, napravi poreski problem i oteža buduće poslovne odluke.
Kupovina nekretnine preko firme počinje namenom, a ne cenom
Pre nego što se proveri PDV, kredit ili ugovor, mora se odgovoriti na jedno pitanje:
Zašto firma kupuje baš tu nekretninu?
Odgovor uglavnom spada u jednu od četiri grupe.
Nekretnina se koristi za obavljanje delatnosti
Firma kupuje kancelariju, lokal, magacin, proizvodni pogon, ordinaciju, salon ili drugi prostor u kojem će stvarno poslovati.
Ovde je poslovna namena najlakša za dokazivanje. Ipak, i dalje se proveravaju poreski tretman kupovine, pravo na odbitak PDV-a, računovodstveno evidentiranje i uticaj kupovine na novčani tok.
Nekretnina se kupuje radi izdavanja
U ovom slučaju nekretnina nije samo prostor firme, već investicija koja treba da donosi prihod od zakupnine.
Potrebno je unapred znati:
- kome će prostor biti izdat;
- da li je reč o poslovnom ili stambenom zakupu;
- kolika je očekivana zakupnina;
- da li zakup ima PDV;
- ko snosi troškove održavanja;
- koliko dugo nekretnina može ostati bez zakupca.
Stan koji se izdaje fizičkom licu za stanovanje nema isti PDV tretman kao lokal koji se izdaje drugoj firmi.
Nekretnina se kupuje radi dalje prodaje
Kada je poslovni model kupovina, izgradnja ili adaptacija radi prodaje, nekretnina se ne posmatra isto kao kancelarija koju firma koristi deset godina.
Tada treba proveriti da li će nekretnina računovodstveno biti zaliha, kakav će biti PDV pri prodaji, kako se priznaju troškovi i kada se evidentira prihod.
Nekretninu će koristiti vlasnik ili njegova porodica
Ovo je najosetljivija situacija.
Firma kupi stan, u internoj odluci napiše da je to „poslovni prostor“, a u stvarnosti u njemu živi vlasnik, direktor, član porodice ili drugo povezano lice.
Naziv dokumenta ne određuje poreski tretman. Određuje ga stvarno korišćenje.
Ako firma nema zaposlene na toj lokaciji, nema sastanke, nema poslovnu opremu, nema klijente koji dolaze, a račune za struju, internet i održavanje plaća firma, teško je objasniti da je reč o čistoj poslovnoj upotrebi.
Nekretnina DOO-a nije privatna imovina vlasnika
Kada DOO kupi nekretninu, vlasnik nekretnine je privredno društvo.
Član društva može biti stoprocentni vlasnik firme, direktor i jedino zaposleno lice, ali to ne znači da može slobodno da koristi, proda ili prenese nekretninu kao da je kupljena njegovim privatnim novcem.
To praktično znači:
- prihod od prodaje pripada firmi;
- zakupnina pripada firmi;
- troškove mora da snosi firma ili drugo lice na osnovu uređenog odnosa;
- prenos nekretnine vlasniku zahteva pravni osnov i poresku analizu;
- poverioci firme mogu se naplatiti iz imovine firme pod zakonskim uslovima.
Zato kupovina preko DOO-a ne treba da se posmatra kao način da vlasnik privatno stekne nekretninu „povoljnije“. Nekretnina ulazi u poslovnu imovinu društva i ostaje izložena poslovnim rizicima tog društva.
Više o granici između imovine društva i vlasnika pročitajte u tekstu ograničena odgovornost DOO-a i situacije kada ipak ne štiti vlasnika.
Kod preduzetnika je pravna konstrukcija drugačija, jer preduzetnik nije posebno pravno lice od fizičkog lica. Ipak, i kod njega mora da se utvrdi da li se nekretnina evidentira u poslovnim knjigama, za koju namenu se koristi i kakve poreske posledice nastaju.
Šta treba proveriti pre predugovora
Pre nego što firma uplati kaparu, potrebno je proveriti i nekretninu i prodavca.
Minimalna provera obuhvata:
- ko je upisan kao vlasnik;
- da li postoje hipoteke, zabeležbe, sporovi ili zabrane raspolaganja;
- da li je objekat upisan i ozakonjen;
- da li se stvarna i upisana površina poklapaju;
- da li je predmet prodaje tačno određeni poseban deo objekta;
- da li postoje zakupci ili druga lica koja koriste prostor;
- kada se predaje posed;
- da li prodavac nastupa kao fizičko lice, pravno lice ili obveznik PDV-a;
- da li je reč o prvom prometu novogradnje ili kasnijem prometu;
- da li ugovorena cena uključuje PDV;
- ko ugovorom preuzima porez, notarske troškove i ostale naknade.
Podaci iz eKatastra RGZ-a dobar su početak, ali nisu zamena za pravnu proveru dokumentacije, osnova sticanja, građevinskog statusa i tereta na nekretnini.
Posebnu pažnju treba obratiti na formulaciju cene. Nije isto kada u ponudi piše:
„Cena iznosi 200.000 evra.“
i kada piše:
„Cena iznosi 200.000 evra bez PDV-a.“
Kod poslovnog prostora razlika može biti ogromna.
PDV ili porez na prenos apsolutnih prava
Najvažnija poreska raskrsnica kod kupovine nekretnine preko firme jeste pitanje da li se na promet obračunava PDV ili porez na prenos apsolutnih prava.
Za isti prenos na koji se plaća PDV ne plaća se porez na prenos apsolutnih prava. Međutim, to ne znači da kupac uvek može da odbije obračunati PDV.
Kupovina novogradnje
Prvi prenos prava raspolaganja na novoizgrađenom objektu ili njegovom ekonomskom delu oporezuje se PDV-om.
Kod prvog prenosa stambenog objekta, stana ili odgovarajućeg udela primenjuje se posebna stopa PDV-a od 10%.
Kod poslovnog prostora, lokala, kancelarije, magacina i drugih objekata koji nisu stambeni primenjuje se opšta stopa od 20%.
Važeći Zakon o PDV-u predviđa opštu stopu od 20%, posebnu stopu od 10% za prenos prava raspolaganja na stambenim objektima i oporezivanje prvog prenosa novoizgrađenih objekata.
Kupovina starogradnje
Kod prometa objekta koji nije prvi prenos novogradnje, promet je po pravilu oslobođen PDV-a.
Tada se najčešće plaća porez na prenos apsolutnih prava po stopi od 2,5%.
Zakonski poreski obveznik kod prodaje nekretnine jeste prodavac. Međutim, ugovorima se gotovo redovno predviđa da trošak poreza snosi kupac.
Kupac u svakom slučaju subsidiјarno jemči za plaćanje, a kada se ugovorom obaveže da plati porez, jemči solidarno. Zato nije dovoljno reći da je „porez formalno prodavčev“. Ugovor mora jasno da odredi ko ga stvarno plaća.
Izbor oporezivanja PDV-om kod starijeg objekta
Kod prometa objekta između dva obveznika PDV-a moguće je ugovoriti obračun PDV-a iako nije reč o prvom prenosu novogradnje, ali samo ako kupac obračunati PDV može u potpunosti da odbije kao prethodni porez.
U toj situaciji kupac je poreski dužnik i primenjuje se interni obračun PDV-a.
Ovaj model ne treba automatski ubacivati u ugovor samo zato što su obe strane u PDV sistemu. Najpre se proverava da li kupac zaista ima pravo na potpuni odbitak. Ako nema, uslov za izbor oporezivanja nije ispunjen.
Pojednostavljeni pregled
| Vrsta kupovine | Porez pri prometu | Mogući odbitak PDV-a |
|---|---|---|
| Novi stan, prvi prenos | PDV 10% | Samo ako su ispunjeni uslovi za odbitak |
| Novi poslovni prostor, prvi prenos | PDV 20% | Moguć ako se koristi za promet sa pravom na odbitak |
| Stariji stan ili poslovni prostor | Porez na prenos 2,5% | Nema PDV-a za odbitak |
| Stariji objekat uz ugovoreni PDV između obveznika | PDV po odgovarajućoj stopi | Kupac mora imati pravo na potpuni odbitak |
Tabela je početni pregled. Zemljište, objekti u izgradnji, mešoviti objekti, suvlasnički udeli, funkcionalne celine i složeni ugovori zahtevaju posebnu analizu.
Firma nema pravo na olakšicu za kupca prvog stana
Česta zabluda glasi:
„Vlasnik nema stan, pa ćemo kupiti stan preko firme i tražiti povraćaj PDV-a.“
Firma ne može da koristi olakšicu predviđenu za fizičko lice koje kupuje prvi stan.
I oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava kod kupovine prvog stana i refundacija PDV-a za prvi stan vezani su za fizičko lice koje ispunjava propisane uslove. DOO nije fizičko lice i ne može ostvariti to pravo.
Da li firma može da odbije PDV pri kupovini nekretnine
Pravo na odbitak PDV-a ne zavisi samo od toga da li je PDV iskazan na računu.
Firma mora da ispuni sve propisane uslove, između ostalog:
- da bude obveznik PDV-a;
- da poseduje odgovarajući račun, elektronsku fakturu ili interni račun kada je to propisano;
- da nekretninu koristi ili će je koristiti za promet za koji postoji pravo na odbitak prethodnog poreza;
- da dokumentaciju i obračun evidentira u odgovarajućem poreskom periodu.
Ako firma kupi novi poslovni prostor i koristi ga za svoju oporezivu delatnost, pravo na odbitak može postojati.
Ako firma kupi novi stan i izdaje ga fizičkom licu za stanovanje, zakup stana za stambene potrebe oslobođen je PDV-a. Zbog toga firma po pravilu nema pravo da odbije ulazni PDV koji se odnosi na taj oslobođeni promet.
Praktičan pregled PDV sistema nalazi se u tekstu PDV u Srbiji – šta preduzetnik i firma moraju da znaju.
Pravo na odbitak postoji kada se nabavljena dobra, uključujući objekte za obavljanje delatnosti, koriste za promet sa pravom na odbitak. Zakup stanova koji se koriste za stambene potrebe oslobođen je PDV-a.
Primer: poslovni prostor
Firma u sistemu PDV-a kupuje novu kancelariju za 300.000 evra bez PDV-a.
PDV od 20% iznosi 60.000 evra.
Ako firma kancelariju koristi za obavljanje oporezive delatnosti i ima urednu dokumentaciju, može postojati pravo da tih 60.000 evra koristi kao prethodni porez.
To nije automatski povraćaj novca. PDV najpre ulazi u poreski obračun, prebija se sa izlaznim PDV-om, a eventualni povraćaj zavisi od celokupne poreske prijave i poreskog stanja firme.
Primer: stan za izdavanje
Firma kupuje novi stan čija je osnovica 200.000 evra, uz PDV od 10% u iznosu od 20.000 evra.
Plan je da stan izdaje fizičkom licu za stanovanje.
Pošto je takav zakup oslobođen PDV-a, firma ne treba da računa da će 20.000 evra jednostavno vratiti kroz odbitak prethodnog poreza.
U tom slučaju PDV može postati deo stvarnog troška investicije.
Zato firma ne treba da ulazi u PDV sistem samo zato što kupuje nekretninu. Najpre treba proveriti da li će namena nekretnine uopšte donositi pravo na odbitak. Koristan nastavak je tekst kada je vreme da firma uđe u PDV sistem.
Promena namene može vratiti PDV na naplatu
Kod objekata pravo na odbitak PDV-a ne završava se u mesecu kupovine.
Za objekte i ulaganja u objekte postoji period korekcije od deset godina. Ako firma odbije PDV, a zatim u tom periodu promeni način korišćenja tako da više nema pravo na odbitak, može nastati obaveza korekcije dela ranije odbijenog PDV-a.
Primer:
Firma kupi poslovni prostor i odbije PDV jer ga koristi za oporezivu delatnost. Posle tri godine prostor počne da izdaje za namenu koja je oslobođena PDV-a ili ga prepusti vlasniku za privatne potrebe.
Tada se ne gleda samo tekući mesec. Proverava se i obaveza korekcije ranije odbijenog PDV-a za preostali deo desetogodišnjeg perioda.
Kupovina nekretnine nije trošak koji odmah smanjuje dobit
Jedna od najskupljih zabluda glasi:
„Firma će kupiti nekretninu za 300.000 evra i time ćemo smanjiti dobit za 300.000 evra.“
Neće.
Nekretnina je imovina firme. Ona se evidentira u bilansu stanja, a ne kao običan jednokratan trošak.
Računovodstveni tretman zavisi od namene:
| Namena nekretnine | Moguća računovodstvena klasifikacija |
|---|---|
| Firma je koristi za sopstveno poslovanje | Nekretnina, postrojenje i oprema |
| Firma je drži radi zakupnine ili rasta vrednosti | Investiciona nekretnina |
| Firma je kupuje ili gradi radi prodaje | Zaliha |
| Objekat se još gradi ili prilagođava | Investicija u toku, u zavisnosti od okolnosti |
U nabavnu vrednost mogu ući kupovna cena, nepovratni porezi i neposredno povezani troškovi potrebni da se nekretnina dovede u stanje za upotrebu.
PDV koji firma može da odbije ne ulazi u nabavnu vrednost. PDV koji ne može da odbije može postati deo vrednosti nekretnine ili odgovarajućeg troška, u zavisnosti od konkretnog ulaganja i računovodstvenih pravila.
Zemljište i objekat treba razdvojiti. Zemljište se po pravilu ne amortizuje, dok se vrednost objekta raspoređuje kroz amortizaciju tokom procenjenog korisnog veka.
Računovodstvena i poreska amortizacija ne moraju dati isti iznos u istom periodu. Zato knjigovodstveni rezultat i poreska osnovica mogu biti različiti.
Više o tome zašto evidencija imovine nije samo administracija pročitajte u tekstu kako vođenje poslovnih knjiga pomaže u upravljanju firmom.
Adaptacija nije uvek tekući trošak
Posle kupovine često dolaze dodatna ulaganja:
- rušenje i izgradnja pregradnih zidova;
- zamena instalacija;
- rekonstrukcija toaleta;
- promena grejanja;
- ventilacija i klimatizacija;
- nova stolarija;
- bezbednosni sistemi;
- prilagođavanje prostora konkretnoj delatnosti;
- ugradni elementi i oprema.
Nije svaka uplata izvođaču automatski trošak perioda.
Redovno krečenje, manja popravka ili zamena dotrajalog dela mogu imati tretman održavanja. Ulaganje koje značajno povećava kapacitet, produžava vek objekta, menja njegovu namenu ili povećava buduću ekonomsku korist može biti kapitalno ulaganje koje se evidentira kroz vrednost imovine.
Zato pre početka radova treba imati:
- ponude i ugovore sa izvođačima;
- specifikaciju radova;
- račune i situacije;
- dokaze o plaćanju;
- potrebne dozvole i saglasnosti;
- dokumentaciju o prijemu radova;
- odluku o poslovnoj nameni prostora.
Najgora varijanta je da se veliki iznosi plate u gotovini, bez preciznog računa i bez mogućnosti da se utvrdi šta je stvarno ugrađeno u objekat.
Porez na imovinu ne završava se danom kupovine
Posle kupovine firma postaje obveznik godišnjeg poreza na imovinu.
Pravno lice koje vodi poslovne knjige porez utvrđuje samooporezivanjem. Poreska prijava za novonastalu obavezu ili promenu podnosi se u propisanom roku, koji je u velikom broju slučajeva 30 dana, dok se godišnja prijava sa utvrđenim porezom podnosi do 31. marta.
Porez se plaća tromesečno, u pravilu u roku od 45 dana od početka tromesečja.
Prijava se podnosi nadležnoj lokalnoj poreskoj administraciji, najčešće elektronski preko portala LPA.
Nemojte pretpostaviti da je javni beležnik završio sve poreske obaveze firme. Dostavljanje kupoprodajnog ugovora nadležnim organima nije isto što i obaveza pravnog lica da pravilno utvrdi i prijavi godišnji porez na imovinu.
Osnovica poreza na imovinu nije u svakom slučaju jednostavno jednaka ceni iz ugovora. Može zavisiti od načina vrednovanja u poslovnim knjigama, vrste nekretnine, površine, zone, prosečnih cena i odluka konkretne jedinice lokalne samouprave.
Ko upravlja porezom na prenos apsolutnih prava
Od 1. januara 2025. godine jedinice lokalne samouprave u celosti utvrđuju, naplaćuju i kontrolišu porez na prenos apsolutnih prava i porez na nasleđe i poklon.
To znači da se predmeti više ne prate automatski kod Poreske uprave Republike Srbije, već kod nadležne lokalne poreske administracije.
Firma treba da zna:
- kojoj lokalnoj poreskoj administraciji predmet pripada;
- da li je doneto rešenje;
- ko je ugovorom preuzeo plaćanje;
- koji je rok za uplatu;
- da li je obaveza evidentirana na odgovarajućem računu javnih prihoda.
Kupovina iz sopstvenog novca može ugušiti zdravu firmu
Nekretnina može biti dobra investicija, ali je nelikvidna.
Firma koja na računu ima 400.000 evra možda tehnički može da kupi prostor za 350.000 evra. To ne znači da treba to da uradi.
Posle kupovine ostaju:
- zarade i doprinosi;
- PDV;
- porez na dobit;
- dobavljači;
- rate kredita;
- adaptacija;
- osiguranje;
- održavanje;
- novi projekti;
- neplanirani pad prihoda.
Firma sa nekretninom vrednom 350.000 evra i praznim računom može biti u lošijoj poziciji od firme koja posluje iz zakupa, ali ima dovoljno gotovine za godinu dana rada.
Pre kupovine treba napraviti stres-test:
Šta se dešava ako prihod firme padne 30%?
Koliko meseci firma može da plaća sve obaveze bez novih priliva?
Da li će posle kupovine imati novca za PDV, porez na dobit, zarade i razvoj?
Koliko brzo bi nekretnina mogla da se proda ako nastane problem?
Ako kupovina ostavlja firmu bez sigurnosne rezerve, dobra lokacija ne popravlja loš novčani tok.
Kredit, hipoteka ili pozajmica vlasnika
Kupovina može da se finansira:
- sopstvenim sredstvima firme;
- bankarskim kreditom;
- finansijskim modelom koji odgovara konkretnoj nekretnini;
- pozajmicom člana društva;
- kombinacijom više izvora.
Kod kredita se ne analizira samo rata. Proveravaju se kamata, naknade, obezbeđenje, hipoteka, polise osiguranja, prevremena otplata i uslovi koje banka postavlja firmi.
Glavnica kredita nije trošak. Troškovni i poreski tretman kamata i drugih naknada zavisi od ugovora, namene i opštih pravila priznavanja rashoda.
Kod pozajmice vlasnika društvu treba imati uredan ugovor, jasan tok novca, rok vraćanja i analizu odnosa povezanih lica. Ako je ugovorena kamata, proverava se i tretman kamate, poreza i transfernih cena.
Uplata vlasnika bez ugovora i sa opisom „za nekretninu“ nije dobra dokumentacija za investiciju vrednu nekoliko stotina hiljada evra.
Kada je zakup bolji od kupovine
Zakup nije uvek bacanje novca.
Za firmu koja brzo raste, menja broj zaposlenih ili još nije sigurna koja joj lokacija odgovara, zakup može biti finansijski zdraviji izbor.
| Kupovina | Zakup |
|---|---|
| Daje dugoročnu stabilnost | Daje fleksibilnost |
| Vezivanje velike količine kapitala | Kapital ostaje u poslovanju |
| Firma stiče imovinu | Firma ne stiče nekretninu |
| Firma snosi rizik pada vrednosti | Rizik vrednosti nosi vlasnik |
| Veći troškovi izlaska | Lakše menjanje prostora |
| Amortizacija i složenija evidencija | Zakupnina je tekući trošak uz ispunjene uslove |
| Kasnija prodaja otvara nova poreska pitanja | Prestanak zakupa uglavnom je jednostavniji |
Firma koja ne zna koliko će zaposlenih imati za dve godine ne treba lako da kupuje prostor koji joj već danas postaje tesan.
Sa druge strane, firma koja deset godina posluje na istoj lokaciji, ima stabilne prihode i plaća visoku zakupninu može imati ozbiljan razlog da razmotri kupovinu.
Kada se bira zakup, odnos treba urediti dobrim ugovorom. Korisna polazna tačka je tekst ugovor o zakupu i klauzule koje treba proveriti.
Izdavanje nekretnine koju je firma kupila
Firma može kupljenu nekretninu da izdaje drugom pravnom licu, preduzetniku, fizičkom licu ili povezanom licu.
Ali poreski tretman zavisi od vrste zakupa.
Izdavanje poslovnog prostora
Kada obveznik PDV-a izdaje poslovni prostor, zakup je po pravilu oporeziv PDV-om.
Firma izdaje odgovarajuću fakturu, evidentira prihod, obračunava PDV i knjiži troškove povezane sa nekretninom u skladu sa njihovom prirodom.
Izdavanje stana za stanovanje
Zakup stana koji se koristi za stambene potrebe oslobođen je PDV-a.
To utiče ne samo na izlazni račun već i na pravo firme da odbije PDV pri kupovini, adaptaciji, opremanju i tekućim troškovima.
Zato plan „kupićemo stan sa PDV-om i izdavati ga“ mora da se proveri pre kupovine. Prihod od zakupnine može postojati, a pravo na odbitak ulaznog PDV-a ipak izostati.
Izdavanje povezanom licu
Ako firma izdaje nekretninu vlasniku, direktoru, članu porodice ili povezanoj firmi, odnos mora biti poslovno objašnjiv.
Potrebni su:
- pisani ugovor;
- tržišno obrazložena zakupnina;
- redovno fakturisanje;
- stvarno plaćanje zakupnine;
- jasno razgraničenje troškova;
- provera transfernih cena.
Ugovor sa zakupninom od jednog dinara ne postaje tržišan samo zato što su ga obe strane potpisale.
Privatno korišćenje nekretnine firme
Privatno korišćenje je tačka na kojoj mnoge dobre poreske konstrukcije padaju.
Zamislite sledeću situaciju.
IT firma kupuje stan od 80 kvadrata. U internoj odluci piše da će se koristiti za sastanke i rad od kuće. Firma na toj adresi nema prijavljene zaposlene, nema klijente koji dolaze i nema redovnu poslovnu aktivnost.
U stanu realno živi vlasnik sa porodicom, dok firma plaća:
- struju;
- internet;
- održavanje zgrade;
- nameštaj;
- klimatizaciju;
- popravke.
To nije problem koji rešava jedna interna odluka.
Treba utvrditi:
- da li vlasnik plaća tržišnu zakupninu;
- da li postoji korist koju ostvaruje vlasnik, direktor ili zaposleni;
- da li su troškovi poslovno opravdani;
- da li je PDV pravilno odbijen;
- da li postoji obaveza obračuna PDV-a na privatno korišćenje;
- da li nastaje odnos sa povezanim licem;
- kako se tretira mešovita poslovna i privatna upotreba.
Zakon o PDV-u izjednačava određeno uzimanje ili korišćenje poslovne imovine za lične potrebe osnivača, vlasnika, zaposlenih ili drugih lica sa prometom uz naknadu kada je za tu imovinu postojalo pravo na odbitak prethodnog poreza.
Najgora odbrana je:
„Svi tako rade.“
Poreska kontrola ne proverava koliko ljudi radi isto. Proverava konkretnu dokumentaciju, tok novca i stvarnu namenu nekretnine.
Šta se dešava kada firma proda nekretninu
Kupovina nekretnine preko firme mora da se analizira zajedno sa budućom prodajom.
Kada firma jednog dana proda nekretninu, ponovo se proveravaju:
- da li se obračunava PDV;
- da li se plaća porez na prenos apsolutnih prava;
- da li postoji obaveza korekcije prethodno odbijenog PDV-a;
- kolika je knjigovodstvena vrednost nekretnine;
- koliki je rezultat prodaje;
- da li je nekretnina bila osnovno sredstvo, investiciona nekretnina ili zaliha;
- da li je kupac povezano lice;
- da li je prodajna cena tržišna.
Kod nekretnine koju je pravno lice koristilo kao osnovno sredstvo, prodajom može nastati kapitalni dobitak ili kapitalni gubitak. Kapitalni dobitak ulazi u poresku osnovicu, a stopa poreza na dobit pravnih lica iznosi 15%.
Ako je nekretnina evidentirana kao zaliha radi redovne dalje prodaje, rezultat se ne utvrđuje na isti način kao kod prodaje osnovnog sredstva.
Novac od prodaje ostaje novac firme.
Vlasnik ga ne može samo prebaciti na privatni račun zato što je „njegova firma prodala njegov prostor“. Za isplatu vlasniku mora postojati odgovarajući osnov, na primer raspodela dobiti, povraćaj pozajmice, zarada ili drugi zakonit osnov.
Redosled kod raspodele dobiti objašnjen je u tekstu isplata dobiti iz DOO-a.
Jednostavan test ukupnog troška
Nemojte porediti samo cenu nekretnine i mesečnu zakupninu.
Kod kupovine saberite:
Kupovnu cenu
plus
PDV koji se ne može odbiti ili porez na prenos apsolutnih prava
plus
troškove notara, katastra, pravnika i agencije
plus
adaptaciju i opremanje
plus
kamate i bankarske naknade
plus
godišnji porez na imovinu
plus
osiguranje i održavanje
plus
trošak kapitala koji je firma vezala u nekretninu
Tek taj iznos treba uporediti sa zakupom i očekivanom budućom vrednošću nekretnine.
Kratak primer
Firma kupuje stariji poslovni prostor za 200.000 evra.
Samo porez na prenos apsolutnih prava od 2,5% iznosi 5.000 evra.
Na to dolaze adaptacija, pravna provera, javni beležnik, eventualna provizija, opremanje, porez na imovinu i trošak finansiranja.
Ako posle kupovine firma ostaje bez novca za tri mesečne zarade i narednu obavezu za PDV, problem nije cena kvadrata. Problem je redosled ulaganja.
Dokumentacija koju firma treba da sačuva
Dokumentacija ne treba da bude razbacana između mejla vlasnika, telefona direktora i fascikle kod knjigovođe.
Za kupovinu treba formirati jedinstven predmet koji sadrži:
- list nepokretnosti i rezultate pravne provere;
- predugovor i kupoprodajni ugovor;
- odluku nadležnog organa firme kada je potrebna;
- dokumentaciju o poslovnoj nameni;
- račun ili elektronsku fakturu;
- interni račun kada postoji obaveza;
- dokaze o svim plaćanjima;
- poresko rešenje kada se plaća porez na prenos;
- prijavu poreza na imovinu;
- kreditni ugovor i dokumentaciju o hipoteci;
- ugovore i račune za adaptaciju;
- zapisnike o izvedenim radovima;
- polisu osiguranja;
- ugovor o zakupu ako se prostor izdaje;
- obračun transfernih cena kada postoji povezano lice;
- evidenciju početka korišćenja i obračuna amortizacije.
Kod velike investicije dokumentacija treba da objasni celu priču bez dodatnog usmenog objašnjavanja vlasnika.
Najskuplje greške kod kupovine nekretnine preko firme
Kapara je plaćena pre poreske analize
Posle kapare je mnogo teže promeniti prodavca, cenu, strukturu ugovora ili PDV tretman.
Vlasnik računa da će firma automatski vratiti PDV
PDV se odbija samo ako su ispunjeni svi uslovi, posebno uslov poslovne namene i korišćenja za promet sa pravom na odbitak.
Cela kupovna cena knjiži se kao trošak
Nekretnina je imovina koja se evidentira u bilansu. Trošak se ne priznaje automatski u celom iznosu na dan kupovine.
Stan na firmi koristi se privatno bez ugovora
Privatna upotreba može otvoriti pitanja PDV-a, poreza na dobit, koristi vlasnika ili zaposlenog i odnosa povezanih lica.
Firma zaboravi godišnji porez na imovinu
Kupoprodajni ugovor i upis u katastar nisu kraj poreskih obaveza.
Kupovina potroši sav raspoloživi novac
Firma dobije imovinu, ali izgubi likvidnost potrebnu za redovno poslovanje.
Ne razmišlja se o budućoj prodaji
Način kupovine i korišćenja utiče na PDV, kapitalni dobitak i raspoloživ novac pri izlasku iz investicije.
Povezanom licu se prostor daje besplatno
Besplatno korišćenje nije isto što i poreski neutralno korišćenje.
Kontrolna lista pre potpisa
Pre potpisivanja predugovora odgovorite na sledeća pitanja:
- Koja je stvarna poslovna namena nekretnine?
- Ko će je svakodnevno koristiti?
- Da li je prodavac obveznik PDV-a?
- Da li je reč o prvom prometu novogradnje?
- Da li se plaća PDV ili porez na prenos apsolutnih prava?
- Ima li firma pravo na odbitak PDV-a?
- Šta se dešava ako se namena promeni?
- Kako će nekretnina biti evidentirana u poslovnim knjigama?
- Koliki su ukupni troškovi, a ne samo kupovna cena?
- Koliko gotovine ostaje firmi posle kupovine?
- Da li postoji privatno ili mešovito korišćenje?
- Da li je uključeno povezano lice?
- Ko snosi poreze i troškove prema ugovoru?
- Kakav će biti tretman kasnijeg izdavanja?
- Šta se dešava ako firma proda nekretninu za nekoliko godina?
Ako na nekoliko pitanja nemate jasan odgovor, ugovor još nije spreman za potpis.
Česta pitanja
Da li firma može da kupi stan?
Može. Međutim, namena stana, pravo na odbitak PDV-a, način korišćenja i eventualno izdavanje moraju biti poreski i dokumentaciono uređeni.
Da li firma može da kupi nekretninu od fizičkog lica?
Može. Ako fizičko lice ne prodaje nekretninu u okviru prometa na koji se obračunava PDV, najčešće se primenjuje porez na prenos apsolutnih prava od 2,5%.
Da li firma uvek plaća porez na prenos od 2,5%?
Ne. Ako je promet oporezovan PDV-om, na isti prenos ne plaća se porez na prenos apsolutnih prava.
Može li firma da odbije PDV za kupljeni stan?
Može samo ako su ispunjeni uslovi za odbitak i ako se stan koristi za promet sa pravom na odbitak. Kod izdavanja stana za stambene potrebe pravo na odbitak po pravilu ne postoji.
Može li firma da dobije povraćaj PDV-a za prvi stan?
Ne po osnovu olakšice za kupca prvog stana. To pravo je predviđeno za fizičko lice koje ispunjava propisane uslove.
Može li vlasnik da živi u stanu koji je kupio DOO?
Faktički može da ga koristi, ali korišćenje mora imati odgovarajući pravni i poreski tretman. Besplatno privatno korišćenje uz troškove koje snosi firma može izazvati ozbiljna poreska pitanja.
Da li kupovina odmah smanjuje porez na dobit?
Ne u visini cele kupovne cene. Nekretnina se evidentira kao imovina, a poreski efekti nastaju kroz amortizaciju, tekuće troškove i kasniji rezultat prodaje, u zavisnosti od klasifikacije.
Da li firma mora da bude registrovana za trgovinu nekretninama?
Firma može kupiti nekretninu za sopstveno poslovanje ili kao investiciju i kada promet nekretnina nije njena pretežna delatnost. Ako kupovina, izgradnja i prodaja postanu redovan poslovni model, treba proveriti šifru delatnosti, PDV i celokupnu računovodstvenu postavku.
Da li je uvek bolje da nekretninu kupi firma?
Ne. Nekada je logičnije da nekretninu kupi fizičko lice i izda je firmi, nekada da je kupi firma, a nekada da firma ostane u zakupu. Odgovor zavisi od namene, finansiranja, PDV-a, rizika poslovanja i plana buduće prodaje.
Odluka se proverava pre kapare, ne posle ugovora
Kupovina nekretnine preko firme ima smisla kada postoji jasna poslovna namena, provereni porezi, dovoljno novca za nastavak poslovanja i dokumentacija koja može da izdrži poresku kontrolu.
Nema smisla kada firma služi samo kao račun sa kojeg se plaća privatna nekretnina vlasnika.
Pre potpisa treba staviti na sto:
- nacrt ugovora;
- podatke o prodavcu;
- list nepokretnosti;
- cenu i PDV status;
- plan korišćenja;
- način finansiranja;
- očekivane prihode i troškove;
- plan budućeg izlaska iz investicije.
Jedan sat ozbiljne analize pre kapare može sprečiti godine pogrešne amortizacije, izgubljenog PDV-a, korekcija, kamata i sporova sa poreskim organima.
Za analizu konkretnog ugovora, PDV tretmana i uticaja kupovine na poslovanje možete se obratiti timu Pitaj knjigovođu.
Tekst je informativnog karaktera. Tačan poreski i računovodstveni tretman zavisi od vrste nekretnine, statusa prodavca i kupca, sadržine ugovora, stvarne namene i načina finansiranja. Propisi su provereni prema stanju važećem u junu 2026. godine.
